房企利潤“大縮水” 陽光城、藍光發(fā)展交出最差三季報成績單

房地產行業(yè)進入深度調整期，各大房企正面臨著利潤“大縮水”的困境。

龍湖遭遇“黑色8月”，旭輝10月債務違約，加之上坤、金科等接連告急，在剛剛過去的三季度，一系列看似利好落下后，房企不但沒有收獲預期之內的“金九銀十”，反而遭遇了史上最難的三季度。

梳理發(fā)現，A股已經披露三季報的30家房企中，2022年前三季度，超六成房企歸母凈利潤錄得負增長，有近一半房企為凈虧損狀態(tài)。其中，“招保萬金”元老級的利潤表現也不盡如人意。萬科前三季度歸母凈利潤同比增長2.17%、金地集團同比微增0.83%，保利發(fā)展則同比下降3.61%、招商蛇口更是同比下降53.44%。毫無意外，出險房企陽光城、藍光發(fā)展等交出最差三季報成績單。

房地產行業(yè)進入深度調整期，各大房企正面臨著利潤“大縮水”的困境。

部分企業(yè)凈利漲幅標出“不適用”

30家樣本房企中，9家房企實現歸母凈利潤同比正增長，分別是萬科、金地集團、華發(fā)股份、金融街、南國置業(yè)、迪馬股份、濱江集團、榮安地產以及天健集團，但其中超過一半房企的增長幅度在20%以下。南國置業(yè)今年前三季度歸母凈利潤雖然較去年同期上漲13.55%，但仍延續(xù)虧損狀態(tài)，實現歸母凈利潤為-5.31億元。

濱江集團以歸母凈利潤同比增長55.21%在30家樣本房企中高居榜首。濱江集團在三季報中表示，歸母凈利潤同比上升的主要原因系本期來自聯(lián)營企業(yè)和合營企業(yè)的投資收益在歸母凈利潤中占比較高所致。值得一提的是，濱江集團今年前三季度營收198.68億元，較去年同期下降18.69個百分點。

19家房企歸母凈利潤錄得負增長，陽光城、泰禾集團、北辰實業(yè)在30家樣本房企中收獲最大跌幅，上述三家歸母凈利潤分別較去年同期下降303.81%、309.83%、352.07%。

華夏幸福、藍光發(fā)展因去年同期歸母凈利潤已是大幅虧損狀態(tài)，三季報中該項漲跌幅以“不適用”標注。

“不適用是A股上市公司一種財務標注手段，大多為去年同期已經虧損的企業(yè)，即便今年減虧成功，該項數值會出現與負數相比的情況，企業(yè)也大多會使用這樣的標注。”一位熟悉房企財務報表報送內容的前任董秘如此解釋。

藍光虧損超百億招商大降超五成

30家樣本房企中，前三季度凈虧損的房企有14家，既有國央企背景的南國置業(yè)、世茂股份、首開股份等，也有如藍光發(fā)展、泰禾集團、陽光城、華夏幸福等出險房企。其中，歸母凈利潤虧損最多的為藍光發(fā)展，前三季度虧損116.73億元。

尤為引起關注的是，“招保萬金”元老級的存在，今年前三季度的利潤表現也不盡如人意。萬科前三季度歸母凈利潤為170.5億元，同比增長2.17%;金地集團歸母凈利潤為33.36億元，同比微增0.83%。保利發(fā)展前三季度歸母凈利潤為130.94億元，同比下降3.61%;招商蛇口歸母凈利潤為29.57億元，同比大降53.44%。

對于業(yè)績下滑，招商蛇口也列舉了三大原因：一是房地產項目竣工交付并結轉的面積同比增長，但受市場下行影響，房地產業(yè)務結轉毛利率同比下降，結轉毛利同比減少。二是公司妥善落實國家相關房租減免政策要求，結合公司實際對符合條件商戶進行了相應的租金減免;此外，公司轉讓子公司產生投資收益同比減少也是拉低利潤的主要原因。根據招商蛇口的三季報，上年同期，該公司以萬融大廈、萬海大廈兩處產業(yè)園物業(yè)作為底層資產的蛇口產園REIT上市，產生稅后收益14.58億元。

“單個企業(yè)很難對抗整個大勢”

在整體市場走弱的環(huán)境下，房地產徹底告別“暴利”，甚至普遍出現“盈利”都成為奢望的尷尬。

按照交易所的信披制度，房企扎堆的港交所并沒有三季報強制披露的程序，但從“利潤王”中海地產身上也可見一斑。

10月24日，中海地產發(fā)布今年三季度報告，三季度中海地產錄得營收175.2億元，同比下降59.5%;扣除投資物業(yè)公允價值變動收益和匯兌凈損益后的經營利潤為18億元，要知道去年同期這一數值接近80億元，同比下降77.5%。今年前三季度，中海地產錄得營收1213.1億元，同比下降19.7%;扣除投資物業(yè)公允價值變動收益和匯兌凈損益后的經營利潤為258.1億元，同比下降34.5%。

而在半年報周期，中海地產于今年上半年歸母凈利潤為167.43億元，同比減少19.42%。其他港股房企，如富力地產今年上半年虧損69.2億元，同比下降324.65%;建業(yè)地產上半年虧損56.05億元，同比下降868.78%。

“現在開源是基本無望，即便是央企也一樣，別看我們還在拿地，但也就是維持個基本打平。”某央字頭房企北京公司財務總直言，現階段“節(jié)流”成了大多數房企的選擇，服務部門不花錢、營銷部門少花錢是基本原則。據其透露，目前部分企業(yè)大區(qū)營銷總級別月薪已經有降至萬元級別。“任務完不成之前錢都別提，能不能有年終獎也兩說”。

在中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負責人劉水看來，多重因素造成行業(yè)“跌多漲少”的基本面，單個企業(yè)其實很難對抗整個大勢的壓力。近幾年房企銷售額增速逐漸下降，部分房企房地產結算收入增速也將逐漸下降。此外，高地價壓低了房企盈利空間，房企結算毛利率持續(xù)走低。

劉水稱，受宏觀經濟下行壓力大、市場下行、疫情反復和居民收入預期轉弱影響，銷售價格表現不及預期，2021年房地產企業(yè)普遍加大了存貨、投資性物業(yè)、長期股權投資等資產減值準備計提力度，從而影響當期凈利潤水平。受市場下行影響，聯(lián)合營項目收益也出現同步減少，導致上市房地產企業(yè)凈利潤進一步出現下滑。當前為應對確保現金流安全和調整投資布局，部分房企處置非核心資產，或形成虧損。

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