今熱點：優質民企融資逐步回暖，長期仍需銷售改善

9月19日，碧桂園公開發行2022年度第一期中期票據，本金總額為15億元，為期三年，票面利率為3.2%。值得關注的是，本次中票發行由中債信用增進公司提供“全額無條件不可撤銷連帶責任擔保”，中債信用公司是我國首個專業債券信用增進機構，由多家實力國企共同成立發起。德邦證券首席宏觀經濟學家蘆哲指出，對優質房企的增信工具從8月開始施行，目的是改善當前房企的流動性危機，促進房企融資，穩定房地產市場。

市場下行、融資受限，房企流動性普遍承壓

通過專業機構增信，讓優質房企可以發行利率更低的中期票據，既能降低融資成本，也能在一定程度上緩解流動性壓力，但不可否認的是，當前房企仍面臨三大資金難題：市場下行、融資受限、即將到來的償債高峰。

(資料圖片僅供參考)

據中指院統計，今年1-8月百強房企銷售額均值同比下降46.2%，在上半年百強房企的權益銷售額更是同比下滑16.9%。不景氣的市場無疑讓房企直面資金壓力，克而瑞統計顯示，2022上半年末重點上市房企的現金持有量為20412億元，同比大幅下降了22.84%，較年初則下滑了15.01%，92%房企持有現金較期初有所下降。

而另一方面，盡管房地產利好政策不斷，但市場信心仍在觀望，房企的融資渠道因市場遇冷、相關法規缺位等原因，融資難題尚未完全解決。數據顯示，今年8月年100家典型房企的融資總量為323.64億元，環比下降41.5%，同比下降60.8%。從融資結構看，其中信用債同比下降24.2%，海外債下降91.2%，信托下降79.6%，ABS下降41.1%。中指院研報指出，房企融資量已連續5月環比減少，可見房企融資難問題仍然突出。

值得注意的是，相較國企央企，民營房企面臨著更大的融資壓力。目前信用債、ABS為房企非銀融資的主要渠道，但信用債發行主體卻以有官方信用背書的國企央企為主，2022年上半年，國央企發行占比近9成，而民企僅發行14只債券；今年上半年民營房企發行境內債規模占比僅為3.7%，達到近三年最低點。不難看出，在房企普遍融資受限的情況下，民營房企普遍面臨更大的融資壓力。

此外，償債潮的到來將增加房企的流動性壓力。克而瑞數據顯示，2022年中期重點房企的短期有息負債為15841億元，相較于期初增長了1.39%，克而瑞指出，主要原因是房企償債潮的到來，較多長期有息負債轉為短期有息負債。

融資環境改善，優質民企發債規模提升

融資是房企自資金的重要來源，改善融資環境，對抒解企業流動性壓力至關重要。面對房企、特別是民營房企融資難的行業現狀，今年4月以來政府便已多次強調金融機構要區分項目風險與企業集團風險，不盲目抽貸、斷貸、壓貸，不搞“一刀切”，保持房地產開發貸款平穩有序投放，力求改善融資環境，緩解企業資金壓力。9月29日央行提出，推動“保交樓”專項借款加快落地使用，并視需要適當加大力度，引導商業銀行提供配套融資支持，促進房地產市場平穩發展。

隨著今年專項借款、降低貸款利率、增信工具等措施相繼落地，政策干預效果已初步顯現。國金證券研報顯示，截至8月，碧桂園示范性民營房企發債平均規模已由5月份的8.5億元提升至14億元，平均擔保比例由15%提升至100%。(今年5月監管機構選定碧桂園、龍湖、美的置業、旭輝、新城5家優質民營房企進入“示范房企”名單)

另據中指研究院統計，自5月份起，包括信用違約掉期(私募CDS)或信用風險緩釋憑證(CRMW)在內的信用保護工具，帶動了龍湖、碧桂園、美的、新城、旭輝等頭部民企先后成功發行多筆信用債，實現融資39億元。民營房企的融資環境有所改善。

從企業表現來看，碧桂園至今已獲批可發行50億元中期票據，其中由中債信用增進公司全擔保下的中票額度為15億元，首期已于9月19日發行。此外，除了最新發行的中期票據，碧桂園在今年境外資本市場幾乎停滯的狀態下，便已先后發行可轉債折合33.68億元，配售新股折合24.1億元；從去年下半年至今，在境內更是發行公司債及中票合計61億元、供應鏈ABS及ABN合計87億元。

但值得注意的是，“融資增信”等利好融資的措施，主要操作對象還是以過往經營穩健的優質民營房企為主。在各大房企融資仍然承壓之際，碧桂園享受到較好的融資環境，成為當前為數不多能進行全品種融資的民營房企，與其財務狀況狀況獲監管機構認可息息相關。

碧桂園財報顯示，截至2022年6月30日，剔除預收賬款后，其資產負債率已從2020年中期的81%連續下降至2022年中期的72%，期末集團可動用現金余額約人民幣1479.8億元，現金短債比約2倍，可動用現金儲備充足。可以說，碧桂園的凈資產負債率和短期償債表現均優于監管要求。

業內：解決房企現金流難題，長期仍需銷售改善

隨著國家決心改善民營企業融資環境，在一系列利好政策加持下，尤其是4月份出臺“融資增信”后，民營房企凈融資明顯改善，4月同比漲幅轉正、5月凈融資較1-3月平均提升30億元。在今年5月份發行5億元公司債后，碧桂園在6月份主動要約回購7月到期的6.83億美元票據，截至目前，碧桂園已經悉數償還年內所有到期美元票據，年內已無到期美元債，進一步為公司穩健運營夯實基礎。

“企業順利融資及時導入資金，就當下來說，能很大程度緩解經營壓力。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進指出，機構出臺相關配套措施改善房企融資環境，有助于增強信心，是值得肯定的。

“但目前通過增信等融資工具改善融資環境，并無法解決房企流動性危機。”蘆哲認為，增信等措施只是輔助性工具，無法起到決定性作用。蘆哲指出，當前緩解房企融資難題的核心仍然是促進銷售端恢復，盤活項目，形成可持續的現金流。

地產經濟學家鄧浩志也持相同看法，表示比起解決房企融資難題，恢復市場更為重要，“單純借一筆錢只能解決階段性困難，市場不恢復，房企就沒有持續的資金回籠，所以長期問題還是需要通過市場恢復來解決。”

碧桂園現金流穩企，不僅是因為融資渠道暢通，更重要的原因是其較好的經營業績。據碧桂園2022年中報披露，公司上半年實現營業收入1623.6億元，實現權益銷售額1851億元，權益合同銷售面積約2348萬平方米，回款率達92%；且在上半年繼續實現凈經營性現金流為正，凈流入約53億元。使碧桂園有較充足的資金去“降負債、調結構”，避免流動性承壓。

正如國金證券在研報中指出的那樣：房企現金流持續企穩仍需回歸到地產銷售改善上來。“過往地產周期表明，房企經營現金流從企穩到持續改善，往往伴隨地產銷售回暖，比如2012至2013年，商品房銷售同比提升52個百分點、對應經營資金提升71個百分點。”

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