三問40萬億按揭貸 三大國際評級機構(gòu)深度解讀

記者胡天姣深圳報道

(資料圖片僅供參考)

LPR利率不斷下行，購房者提前還貸意愿不斷上行。

去年內(nèi)5年期LPR利率3次下調(diào)，加之各地房貸政策調(diào)整，目前全國最低首套利率低至3.7%；而利率高位站崗的購房者，下調(diào)后依然超過5.5%。

于是，調(diào)降存量房貸利率的聲音日漸高漲。

購房者的呼求對銀行來說，能接受嗎？住房按揭貸款是國內(nèi)銀行質(zhì)量最高的資產(chǎn)之一，惠譽數(shù)據(jù)顯示，截至去年6月，此類貸款占中國各大銀行貸款總額的約30%。

那么房貸這塊“肥肉”，在新的環(huán)境下會有怎樣的變化？

為此，記者近日采訪了三大國際評級機構(gòu)專家：穆迪投資者服務(wù)公司副總裁、高級信用評級主任諸蜀寧，惠譽評級亞太區(qū)金融機構(gòu)評級董事薛慧如，以及標(biāo)普信評金融機構(gòu)評級部總經(jīng)理李迎。他們將詳解房貸三大問題：存量房貸利率是否有望下調(diào)？房貸業(yè)務(wù)規(guī)模增長拐點是否來臨？按揭資產(chǎn)風(fēng)險未來會否大幅抬升？一問存量房貸利率：銀行缺乏主動下調(diào)積極性

《21世紀(jì)》：存量房貸與新增房貸利差的擴大是購房者提前還貸的一個重要原因。下調(diào)存量按揭貸款利率的問題近期也被多次提及。你對此怎么看？

薛慧如：目前中資銀行住房按揭貸款主要是在五年期以上貸款市場報價利率的基礎(chǔ)上，根據(jù)特定的加減點得出的浮動利率定價。通常在每年的一月份，會根據(jù)最新的五年期以上貸款市場報價利率進行重定價，但只要原貸款合同條款不發(fā)生變化，在合同期內(nèi)加減點是固定不變的。由于不同時期監(jiān)管政策和市場競爭的變化，加減點存在很大的差異，這也是為什么存量房貸利率和新增房貸利率會出現(xiàn)較大差異的原因。

理論上商業(yè)銀行可以和借款人協(xié)商，共同確定已發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款尚未償還部分的利率水平，但是我們認(rèn)為在降息周期內(nèi)，銀行沒有動力去主動調(diào)降加減點，正如在加息周期內(nèi)，借款人也不會接受調(diào)升加減點一樣。主流的按揭合同期限都在20年至30年，因此存量房貸利率與新增房貸利率之間因利率波動而形成差異是常態(tài)。由于轉(zhuǎn)按揭在國內(nèi)尚不被許可，存量按揭的競爭壓力是很小的，因此銀行也沒有動力去主動調(diào)整存量按揭貸款的定價方式。

《21世紀(jì)》：因城施策對銀行而言意味著什么？在探討存量利率下調(diào)之際，“因城施策”是否會成為一個重要的影響因素？

諸蜀寧：穆迪認(rèn)為因城施策已執(zhí)行多年，對銀行不太可能有明顯的新的影響。銀行圍繞央行的指導(dǎo)利率上下浮動定價，總體為下行趨勢。從利率波動區(qū)間角度出發(fā)，未來國內(nèi)利率幅度是否會如美國利率幅度(較大)，還待觀察。

政策驅(qū)動下，利率大幅回升與大幅下降的可能性均不會太高，其他因素或許發(fā)揮更明顯的作用。如，對于二次購房者來說，是否有更為合適的投資產(chǎn)品；與市場對房地產(chǎn)回復(fù)的信心。

需要注意“復(fù)蘇”的含義，其并非表示完全回至原來的狀態(tài)，而是重新定義房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟中的作用，如，未來GDP增長的更多來源自其他行業(yè)。此外，疫情之后，零售投資者對房地產(chǎn)資產(chǎn)回報的觀念也可能將發(fā)生結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)變。

薛慧如：“因城施策”將賦予銀行在貸款利率定價上更大的自主權(quán)，比如在首套住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整機制下，對于符合條件的城市，銀行可以階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》抠J款利率下限。但是最終的貸款利率還是由供求關(guān)系決定，這一方面取決于銀行貸款定價策略、負(fù)債成本和資產(chǎn)質(zhì)量預(yù)期，另一方面取決于居民購房需求和償債能力。二問增長“拐點”：增速或?qū)⒑侠矸啪?/p>

《21世紀(jì)》：如何看目前高達(dá)40萬億的“按揭貸”業(yè)務(wù)，這項業(yè)務(wù)在中國持續(xù)20多年一直被視為銀行的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，后續(xù)是否會遇到增長的“拐點”？

薛慧如：展望未來，從住房按揭貸款增速來看，伴隨著疫情防控措施的放松和各項房地產(chǎn)支持政策的出臺，短期按揭需求可能出現(xiàn)邊際改善，但是中長期按揭需求更多的取決于人口結(jié)構(gòu)、經(jīng)濟增長前景和居民收入預(yù)期。

李迎：按揭貸業(yè)務(wù)規(guī)模總體穩(wěn)定，資產(chǎn)質(zhì)量良好，能夠給銀行帶來穩(wěn)定、健康的盈利，我們認(rèn)為按揭貸將繼續(xù)作為商業(yè)銀行，特別是大型商業(yè)銀行，非常重要的常規(guī)業(yè)務(wù)類型。

但由于國內(nèi)房地產(chǎn)市場已經(jīng)發(fā)展到很成熟的階段，按揭貸的增長速度會合理放緩。之前很多年度是房地產(chǎn)按揭貸款增速高于總貸款增速；未來中長期可能會低于總貸款增速。

由于2022年房地產(chǎn)危機導(dǎo)致按揭貸款增速在2022年下半年顯著放緩，2023年隨著危機的化解，我們預(yù)計按揭貸款增速會有一定的恢復(fù)性上升。

《21世紀(jì)》：銀行是否應(yīng)該考慮這一傳統(tǒng)產(chǎn)品的迭代更新？不只是利率調(diào)整，也包括諸如轉(zhuǎn)按揭之類的業(yè)務(wù)模式。

諸蜀寧：產(chǎn)品的迭代更新是銀行的必定舉措，從國際經(jīng)驗看，房貸是目前較為通行的融資工具，且日趨成熟，主要受利率走向影響。相比國外發(fā)達(dá)市場，中國房地產(chǎn)市場發(fā)展時間較短，利率也并非呈現(xiàn)出大幅下降的趨勢，提前還貸跟利率下行趨勢有明顯的關(guān)系。

與此同時，金融交易安排背后是社會共識，由此，簡單的金融計算之外，社會共識是主要因素。當(dāng)前，行業(yè)面臨的挑戰(zhàn)是，如何通過相應(yīng)的政策法規(guī)達(dá)到市場共識，這包括：即是否中性對待提前還款，合約中具體是如何規(guī)定，相關(guān)條款是否有必要進行修改？

根據(jù)目前情況，預(yù)計銀行在執(zhí)行關(guān)于提前還款的貸款合同條款會有一些靈活空間，如提前還貸方是否應(yīng)該繳納罰金。去年某家銀行曾經(jīng)試圖采取按合約執(zhí)行的策略，但觸發(fā)了輿論反彈。目前，提前還貸的人數(shù)仍在持續(xù)增多，總額也在上升，對銀行的經(jīng)營狀況帶來一定的壓力。

銀行在收回本金后再投資進行資產(chǎn)的重新配置，在當(dāng)前利率下行環(huán)境中，后者的利率會低于此前的房貸利率。由此，銀行可能會重新考慮在執(zhí)行貸款合約中擬定一些嚴(yán)格條例要求，取決于社會輿論是否予以認(rèn)可。

在美國市場，用一家銀行的貸款償還向另一家銀行的貸款融資等金融產(chǎn)品/形式都很成熟，在中國國內(nèi)，心理因素與成本考慮促使居民在利率下行的環(huán)境下進行提前還貸。這一趨勢自去年下半年開始延續(xù)，由此，銀行是否會考慮推出一些產(chǎn)品，或修改原本貸款合同內(nèi)的相關(guān)條款規(guī)定，是行業(yè)值得思考的問題。

《21世紀(jì)》：有些銀行此前推出“住房租賃金融”，這一業(yè)務(wù)有沒有潛力成為未來銀行住房金融業(yè)務(wù)方面的一個支柱？

諸蜀寧：因還款方式、資金使用流向與融資維度等差異，“住房租賃金融”不會成為“按揭貸”的替代品，如，住房租賃為一種現(xiàn)金流量的融資，按揭貸則屬于存量購買的融資。

“房屋擁有的認(rèn)可形式”是更為深層的因素。“按揭貸”意味著購買住房擁有產(chǎn)權(quán)，“住房租賃金融”則為租用形式，中國傳統(tǒng)文化強調(diào)“安土重遷”，因此對居民購置房產(chǎn)的心理因素影響較為明顯。

薛慧如：住房租賃金融和按揭貸款在貸款體量、貸款主體、久期、貸款定價以及還款方式方面存在著諸多差異，因此與按揭貸款更多的是互相補充而非替代的關(guān)系。黨的二十大報告提出要加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，這對于銀行而言，也意味著要通過住房租賃金融和按揭貸款等提供多元化的金融支持來促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

李迎：住房租賃金融業(yè)務(wù)能夠成為傳統(tǒng)按揭業(yè)務(wù)的補充，但是在可預(yù)見的未來，從存量規(guī)模上來講，住房租賃金融很難替代按揭貸，按揭貸仍然會作為住房金融的主流；從增長速度上來講，在短期，住房租賃金融的增長很可能快于傳統(tǒng)按揭貸。三問資產(chǎn)質(zhì)量：償債能力未有明顯惡化

《21世紀(jì)》：作為銀行質(zhì)量最高的資產(chǎn)類別之一，按揭貸款資產(chǎn)質(zhì)量未來會否出現(xiàn)明顯變化？

諸蜀寧：總體看，按揭貸仍屬于銀行的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，具有風(fēng)險分散屬性。穆迪認(rèn)為，目前該板塊對銀行資產(chǎn)質(zhì)量的支撐仍然會發(fā)揮積極作用。短期內(nèi)，利率下降與房地產(chǎn)支持政策并不會對這一板塊的資產(chǎn)質(zhì)量帶來劇烈影響。

疫情防控放開后對個人購房者的收入端帶來積極影響，預(yù)計還款壓力將有所減少。由此，雖然資產(chǎn)板塊質(zhì)量承壓狀況不可能迅速轉(zhuǎn)變，但整體趨向積極。

薛慧如：住房按揭貸款是中資銀行貸款占比較高也是資產(chǎn)質(zhì)量較為穩(wěn)健的業(yè)務(wù)之一。截至2022年中期末，住房按揭貸款在惠譽授評中資銀行全部貸款余額中占比超過20%，不良貸款率低于0.5%。過去兩年，由于房地產(chǎn)貸款集中度政策的出臺以及房地產(chǎn)市場的持續(xù)低迷，住房按揭貸款增速顯著下降，部分樓盤交付延遲導(dǎo)致的停貸斷供也使得按揭不良率出現(xiàn)小幅上升。

從按揭貸款資產(chǎn)質(zhì)量來看，到目前為止，我們認(rèn)為中國居民償債能力并未出現(xiàn)顯著惡化，居民債務(wù)杠桿率在全球范圍內(nèi)并沒有顯著高于平均水平，行業(yè)平均的貸款價值比也仍然處于較為適中的水平，因此住房按揭貸款資產(chǎn)質(zhì)量仍將保持相對穩(wěn)定。但是如果未來房地產(chǎn)調(diào)控政策，尤其是一二線城市相關(guān)限購限貸政策顯著放松，進而導(dǎo)致銀行按揭貸款放款標(biāo)準(zhǔn)大幅放寬，貸款價值比和居民債務(wù)杠桿率明顯上升，那么將顯著推升按揭貸款的資產(chǎn)質(zhì)量風(fēng)險。

《21世紀(jì)》：美國住房危機此前的驅(qū)動因素在中國國內(nèi)會否成為可能？(目前看，國內(nèi)抵押貸款融資結(jié)構(gòu)簡單，貸款條件保守，且家庭杠桿率低。)

薛慧如：到目前為止，我們認(rèn)為中國居民償債能力并未出現(xiàn)顯著惡化，居民債務(wù)杠桿率在全球范圍內(nèi)并沒有顯著高于平均水平，行業(yè)平均的貸款價值比也仍然處于較為適中的水平，因此住房按揭貸款資產(chǎn)質(zhì)量仍將保持相對穩(wěn)定。但是如果未來房地產(chǎn)調(diào)控政策，尤其是一二線城市相關(guān)限購限貸政策顯著放松，進而導(dǎo)致銀行按揭貸款放款標(biāo)準(zhǔn)大幅放寬，貸款價值比和居民債務(wù)杠桿率明顯上升，那么將顯著推升按揭貸款的資產(chǎn)質(zhì)量風(fēng)險。

李迎：我們認(rèn)為地產(chǎn)流動性危機和地產(chǎn)相關(guān)信用損失仍然是局限在對公房地產(chǎn)領(lǐng)域；2022年，國內(nèi)按揭貸款的資產(chǎn)質(zhì)量表現(xiàn)雖然在邊際上略有惡化，但從絕對值上來講仍然是銀行業(yè)資產(chǎn)質(zhì)量最好的資產(chǎn)類型之一。

在可預(yù)計的未來，我們認(rèn)為不會發(fā)生類似美國住房危機的情況。原因在于國內(nèi)銀行按揭貸款的放貸標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格，按揭貸款的資產(chǎn)質(zhì)量總體保持良好；另外國內(nèi)按揭貸款的資產(chǎn)證券化活動受到嚴(yán)格監(jiān)管，市場上發(fā)行的RMBS產(chǎn)品的信用質(zhì)量保持在很高的水平。所以無論從底層按揭貸款的放款，還是按揭貸款的資產(chǎn)證券化，多年來國內(nèi)都保持了審慎嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn)，并不存在美國當(dāng)年發(fā)生住房危機的驅(qū)動因素。

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