取消公攤？萬億省會(huì)率先出手

在多地紛紛推出地產(chǎn)新政的當(dāng)下，2022年GDP達(dá)1.2萬億元的安徽省省會(huì)合肥，無疑成為了“取消公攤”的探路者（300005）。

近期，合肥市召開全市房地產(chǎn)工作專題會(huì)議，并首次提出“避免公攤面積比例過大，積極探索商品房銷售按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)”的政策。

(相關(guān)資料圖)

在不少業(yè)內(nèi)人士看來，隨著合肥在“取消公攤”政策上的積極探路，也會(huì)給其他城市下一步改革指明方向。

得房率普遍僅70%-75%

什么是“公攤面積”？據(jù)了解，2001年6月的《商品房銷售管理辦法》和2007年的物權(quán)法都明確，商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e組成。

“公攤面積”一般包括兩部分：一是電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳和過道、地下室，及為整棟建筑服務(wù)的公共或管理用房建筑面積；二是套(單元)與公用建筑之間的分隔墻以及外墻墻體水平投影面積的一半等。

一般來說，過去的多層和小高層住宅的公攤面積較小，得房率普遍在80%以上，一些沒有電梯的多層住宅得房率甚至達(dá)到95%以上。而如今越來越多的高層及超高層住宅，其得房率普遍只有70%-75%。

110平方米的房子，到手卻發(fā)現(xiàn)套內(nèi)面積只有60多平方米；購房時(shí)銷售人員口頭承諾的31%公攤面積，收房時(shí)卻變成了46%……這些爭(zhēng)議事件引發(fā)了公眾對(duì)于“公攤面積能否取消”話題的持續(xù)討論。

合肥率先“試水”

不少業(yè)內(nèi)專家看來，合肥率先“試水”，有其特殊性，目前并不具備全國推廣的基礎(chǔ)。但隨著探索工作的不斷深入，也可能會(huì)成為一個(gè)改革樣板，引發(fā)國內(nèi)其他城市試點(diǎn)效仿，產(chǎn)生連鎖反應(yīng)。

除了探索“取消公攤”外，合肥還提出大膽穩(wěn)妥推進(jìn)商品房“現(xiàn)房銷售”，大膽探索土地供應(yīng)“定向掛牌、協(xié)議出讓”，大力推動(dòng)貨幣化安置、房票安置等重磅舉措。

據(jù)悉，在合肥市召開全市房地產(chǎn)工作專題會(huì)議之前的7月27日，合肥市統(tǒng)計(jì)局發(fā)布《2023年上半年全市房地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)行情況分析》顯示，2023年上半年合肥市商品房銷售面積652.95萬平方米，同比下降15.9%，較一季度和去年同期分別擴(kuò)大0.8和3個(gè)百分點(diǎn)，已連續(xù)下降18個(gè)月。其中，6月當(dāng)月銷售131.22萬平方米，同比下降33.8%。

商品房銷售持續(xù)下滑，增量支撐不足，基數(shù)壓力仍存等在內(nèi)的多重壓力，或許是合肥出臺(tái)探索“取消公攤”等10條舉措落地的大背景。

“取消公攤”任重道遠(yuǎn)

盡管呼聲較高，但“取消公攤”依然任重道遠(yuǎn)。如何改革完善相關(guān)配套制度，解決實(shí)施難度較大、周期較長，以及取消公攤面積后，開發(fā)商或最大化壓縮公共區(qū)域以節(jié)約成本等難題迫在眉睫。

中銀證券認(rèn)為，取消公攤面積收費(fèi)是趨勢(shì)，但仍需要逐步過渡，目前可以先從部分城市開始試點(diǎn)，并合理控制比例，增加透明度。

一位法律人士表示，首先，要解決計(jì)價(jià)方式問題。在法律層面上，要明確規(guī)定對(duì)外銷售只能按照套內(nèi)建筑面積或套內(nèi)使用面積銷售，不得以建筑面積方式對(duì)外銷售。其次，需要從法律層面明確規(guī)定公攤部分、公共部分面積公開透明，并明確列入相關(guān)的合同、業(yè)主公約、物業(yè)服務(wù)合同當(dāng)中。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)坦言，現(xiàn)在條件下，即便取消了“公攤面積”，羊毛還是出在羊身上，開發(fā)商也會(huì)把房?jī)r(jià)調(diào)高來填補(bǔ)“公攤面積”的費(fèi)用。在他看來，關(guān)鍵在于開發(fā)商要把標(biāo)準(zhǔn)、明細(xì)公開，比如在購房合同上明確清楚，讓購房者感受到貨真價(jià)實(shí)、心里踏實(shí)。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，合肥此次探索套內(nèi)面積的計(jì)價(jià)，算是國內(nèi)比較早改革“公攤泡沫”的城市，具有非常好的導(dǎo)向性作用，可以真正保障購房者認(rèn)購權(quán)、使用權(quán)。如果改革能真正落地，也將給其他城市起到示范作用。

中銀證券分析師夏亦豐認(rèn)為，相比取消公攤面積，完善相關(guān)規(guī)定更具現(xiàn)實(shí)意義和可操作性。比如明確公攤標(biāo)準(zhǔn)，明確公攤面積的最大比例、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、測(cè)量方式等，減少、避免相關(guān)爭(zhēng)議，也可對(duì)肆意擴(kuò)大公攤面積的開發(fā)商引進(jìn)一些懲罰賠償機(jī)制。

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