繼8月底央行、國家金融監管總局聯合發布《關于降低存量首套住房貸款利率有關事項的通知》后，9月7日，中國工商銀行、中國農業銀行、中國銀行、中國建設銀行四大國有商業銀行相繼就有關操作事項發布公告，明確了調整范圍、調整時間、調整規則、申請渠道等。

根據四大行公告，此次調整范圍為2023年8月31日前已發放的和已簽訂合同但未發放的首套住房商業性個人住房貸款。貸款發放或簽訂合同時不符合首套住房標準，但當前已符合所在城市首套住房貸款政策的，也在本次調整范圍。

四大行表示，對于符合要求的存量個人住房貸款最低可調整至原貸款發放時所在城市首套房貸利率政策下限，當前為LPR定價的浮動利率存量房貸，四大行均將于2023年9月25日起主動進行批量下調貸款利率，無需客戶申請；執行固定利率或基準利率定價的存量房貸則先轉換為LPR定價的浮動利率貸款，再調整貸款利率。

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但“二套轉首套”的存量房貸，或不良貸款歸還積欠本息的存量房貸，需由客戶向銀行主動申請利率調整。此外，當前執行固定利率或基準利率定價的存量房貸，也需由客戶向銀行主動申請利率調整。

中國農業銀行還特別提到，客戶可于2023年9月15日起查詢本人存量房貸利率是否滿足下調條件及下調幅度等有關事宜。存量房貸利率下調將于調整當日生效，生效日起按照新的利率加點幅度執行，定價基準LPR以約定的重定價規則調整。此次存量房貸利率調整不溯及既往，之前的房貸利息不作調整。

從本次存量房貸利率下調后的利率水平來看，四大行表示，其中2019年10月8日（不含當日）前發放、已轉換為貸款市場報價利率（LPR）定價的浮動利率貸款，以及2019年10月8日（含當日）至2022年5月14日（含當日）發放的貸款，利率最低可調整至相應期限LPR不加點；2022年5月15日（含當日）至2023年8月31日（含當日）已發放的或已簽訂合同但未發放的，利率最低可調整至相應期限LPR減20個基點。此外，在上述三個時間段內，如貸款發放時所在城市首套房貸利率政策下限高于全國政策下限的，則按發放時當地首套房貸利率政策下限執行。

四大行還明確，本次利率調整可通過線上渠道（手機銀行）和線下渠道（貸款經辦機構）進行申請，不收取任何費用。

方正中期期貨研究院首席宏觀經濟研究員李彥森告訴記者，四大行率先宣布下調房貸利率，是對此前央行提出降低存量房貸政策的回應，也是該政策的落地。總體來看，該政策是穩定房地產市場一攬子政策中的一環，其他方面還包括調降貸款利率下限、調降購房首付比例等。另外，市場還對監管放松一線城市或部分放松一線城市限購政策有所期待，未來可持續關注。

“從政策效果來看，存量房貸利率調降有助于減輕購房者財務壓力，是呵護剛需和改需的體現，也能間接刺激消費。”李彥森說，一攬子政策的推出，有助于購房者信心改善，房屋銷售階段性企穩反彈的可能性上升，也有助于穩定房價、穩定市場上游主體尤其是房地產開發企業，降低房地產產業鏈風險。

國投安信期貨金融衍生品組負責人朱赫也表示，存量房貸利率下調直接利好居民端，可以減少提前償還存量貸款現象，增加居民可支配收入，有利于提振消費信心。“根據央行數據，2023年二季度末個人住房貸款余額38.6萬億元，2023年上半年新發放個人住房貸款加權平均利率為4.18%，在存量按揭下調80BP以及本次存量房貸利率調整規模占比達到三分之二的條件下，我們估算全行業每年可減少房貸利息約2000億元（38.6萬億元×2/3存量貸款×80BP）。”她說。

對于地產銷售而言，朱赫認為，今年三季度以來中央層面持續推出穩樓市政策，若地方用好政策工具箱，加快執行速度，則將有利于帶動需求入市，尤其是一二線房地產價格和銷售的回升，促進房地產市場企穩回升，進而穩定經濟發展。

談及上述政策對大宗商品的影響，李彥森認為，整體對大宗商品偏向利多，特別是黑色產業鏈品種，其已完成對此政策的計價。未來持續性影響將轉向政策落地后的效果，比如房屋銷售改善程度。

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